3月開始， #COVID 19 的疫情在美國正式爆發，至今居家隔離已經3週，戶外的世界看似平靜，但是人類的種種市場卻暗濤洶湧。市面上很多以訛傳訛的訊息，在此Ingrid 做一些 市場訊息更新～
疫情爆發時，有些其他經紀的買家 和貸款人 來找Ingrid, 想要退出原有的合約 或正進行的貸款. Ingrid 建議他們平心靜氣看ㄧ下自己的 Deals, 再跟自己的經紀商量，趁人之危 不是Ingrid 的長項。
有其他經紀的買家問，傳說有種神奇的Addendum 能讓買家退出 Non Contingent contract 並拿回訂金??？
其實, 這是針對COVID 19 最近2週才出的Addendum, 它的要件是: 一 . 買家真正有受疫情影響，客觀因素讓買家無法完成交易；二. 必需賣家，買家「雙方」同意才能生效。這是在遞Offer 時附上的Addendum, 裡面的選項還有 延遲交屋, 不是只有cancel contract, 它的作用跟一般Contingency 是一樣的。您的經紀在遞offer 時, 沒告知您並不是他不知道，是因為當初還沒有這份Addendum產生。
這Addendum 也不是給 Buyer remorse 來用，上面也說明 要 in good faith。 錯用 Addendum 來掩飾Buyer Remorse ,Seller 是能讓買家吃上官司。而若真正有官司，buyer financial 上的風險是: 3%訂金 + 雙方的律師費用+ 賣家的仲介費用。買家經紀也未必有責任喔。好的經紀是不會為了 逞強 讓您這種冒險!
目前的房市狀況如何??？
由於疫情，市面上的 #新房源銳減，#高端房價 有降的趨勢，好學區 跟入門款房價仍是 multiple offers 寵兒：#南灣好學區獨立房 如Cupertino, Sunnyvale 94087, 依然一週內秒殺。未來一兩週, 有可能有新的Shelter In Place Order ：只有特定原因要賣房的房子才能上市。如此一來Supply 減少，短期的疫情就未必對房價有更大的衝擊。對未來房市的推論，Ingrid 也有長篇大論……今天, 我們活在當下就好!
3/15 FED announced #零利率政策，傍晚短短兩小時，Ingrid 接到30幾通電話和短訊，問房貸利率是不是降更低了??？
答案是：沒有。低利率政策是給銀行的優惠，而不是銀行給貸款人。那為什麼貸款銀行不降利率呢？3/6 那天是利率的最低點，（感恩3/6 那週Ingrid 提醒了自己的買家 跟 老客戶 趕緊鎖利率）史無前例成千上萬的 Refinances, 加上目前 2ndary market investors 的信心不足 和拒買特定的 #貸款項目，銀行的錢少了，利率就不會好。3/6 那天是谷底了，下次利率降時，貸款人要有心理準備，有好利率就鎖了，不要為了等待 谷底微小的機會，而錯失了好利率!
4/7 晚上，San Jose City 提案給 收入受創 renters 在疫情期間免繳（也不用補繳）房租的提案, 被City Attorney 以 違反憲法 駁回。這個提案若一通過，其他城市也勢必會跟進，這對 #灣區房地產市場, 絕對有 無法挽回的 骨牌效應。
網上很多專業都在提,若租客真正因爲 COVID 19 收入受創，可與屋主商量延繳房租；而屋主也不得因此在 5/31 前 #驅趕房客，所以6/1 就可以開始驅趕嗎??？
答案是，未必。 5/31 不得驅趕收入受創 房客 是加州立的新法: 而更重要的聯邦新法 (Ingrid 至今並未看到 有被提到) : 120 days moratorian on eviction, 若屋主的貸款是 Federal Backed Mortgage, 屋主在這段期間是不能 file eviction. 這更是延長了屋主擔心受怕的時間。各個City 都有不同的 moratorian period, 大家可以進 一步了解。
不管屋主 或租客，希望大家都要將心比心，共體時艱，和平 且善意地 解決疫情困境 才是王道。前天，California Association of Realtors 剛出了新的針對屋主 和租客之間 #RepaymentAgreement, 歡迎有需要的人可以跟Ingrid 索取，Ingrid 僅提供表格，不協助表格填寫喔！
願大家平安，健康，
也向 #前線抗疫人員 及家人致上 無限的敬意和祝福!!!
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