2017年, 灣區4縣市的地產趨勢圖終於完整，Santa Clara & San Mateo counties 2017 12 月的表現依然強勁。市場上Inventory 緊縮，2018年是個賣房的好年!
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2018年是個賣房的好年!
美國30年來首次稅改- 2018 後買價和買房地點 往保守方向調整
美國30年來首次稅改將在下週定案，以下是位CPA依照現有的參眾兩版本給的幾項建議：
（關於進一步稅務問題，鼓勵請教個人稅務師）
新稅法收入稅率降低：
1. 推延2017所得至2018年e.g Bonus for W2 income, 有生意者把帳單延到明年再寄出；
2. 若要轉 regular IRA 成 Roth IRA, 也延遲到明年再轉；
新稅法減稅優惠減少：
1. 如您房子的政府估價超過$800K,或 擁有的新貸款超過$750K,且貸款是在11/2/2017後形成的，請提早在2017年底交明年部份的地價房屋稅，和1/2018的貸款月供；
2. 眾議院版醫療費抵稅將在2019年去除，若今年忙得沒時間看醫生，2018年底前可去配個眼鏡或看牙醫，多多善待自己；
3. 眾議院版電動車$7500的抵稅優惠也提議在明年消失，車商通常年底都有出清大優惠，想換環保車的人可以考慮考慮；
4. 參眾兩院都想去除搬家費用抵稅優惠，如果朋友正在搬家過程，可以考慮把所有開銷用在2017年。
至於2018年房市如何?
有美國人預期市場會萎縮8-10%，其實，在和同行交流時，發現很多美國人對亞洲人的財富實力和有土斯有財的觀念都不甚了解。
個人認為，針對華人眾多人口的加州，在稅改後，房屋供需失衡的問題會更爲明顯。
加上聯儲局預計明年加息3-4次，新H1B簽證緊縮及H4工作簽證可能被取消下。自住或投資客將因而在買價和買房地點往保守方向調整，房價在$1.5M以內，週邊區或城市將會在2018年再創新高。
2018 不失是賣房好時機，若有興趣賣房，歡迎找Ingrid談談，了解我們國際科威特地產公司 ( Coldwell Banker) 專業，出色的服務內容
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Tax Reform 有兩種版本
加州的朋友請留意，
最近的Tax Reform 有兩種版本：
1. House Bill, 2. Senate Bill.
若 House Bill 通過， 對加州的絕大多數的屋主的節稅規劃有莫大的影響，最後一項最為嚴苛：
House Bill：
1. 每年房屋貸款利息的退稅，貸款額上限為$500K,
2. 每年房屋地價稅，退稅上限金額為 $10k，
3. 2nd Home, 房貸利息的抵稅金額將受到限制，
4. 每人$250k 賣房獲利Capitol Gain 免稅的條件將變得嚴苛，8年中要自住滿5年。（過去是5年只需自住2年）
若稅改通過，平均每年每戶人家的退稅損失有$5K 或更多， （這金額足夠讓全家人有個舒適的假期旅遊，或足以付小孩的一年的補習教育費。）
而自住房若沒住滿5年就賣，賣家就得繳交比例繁重的所得稅。（ 這將對需要換工作地點，或換好學區，而至今未住滿5年屋主們，將是極大的損失和挑戰！）
請大家踴躍進入以下連結，支持反對Tax Reform ! 謝謝！
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SF灣區 Santa Clara County 房市第三季度報告剛出爐
熱騰騰的SF灣區房市第三季度報告剛出爐～
房市是有減緩，但是減緩的細微度只有在1%中游移。
這次奉上跟上次不同的資訊，2016-2017第三季度Santa Clara County 中間價位的資料和漲幅比較。有趣的是，最熱賣的城市並不是百分比漲幅最高的；而現在也有城市是呈跌幅趨勢。
Alameda County 獨立房中間價位百分比漲幅城市依續是, Hayward, Pleasanton, Albany, Union City and Newark….etc.
San Mateo County 獨立房中間價位百分比漲幅城市依續是, Menlo Park, Hilborough, Half Moon Bay, San Bruno, and Burlingame….etc.
Contra Costa County 獨立房中間價位百分比漲幅城市依續是, Bay Point, El Cerrito, El Sobrante, Hercules and Pinole..etc.
很多數據是無法概括全部情況，Ingrid 不加以贅述以免過度武斷。每有個案不同，而改變。
需要其他縣市詳細資料和討論，可以跟Ingrid 聯絡喔！
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灣區5個縣第二季度的房屋成交走勢
灣區人喜歡看數據分析, 來了解房地產. 今天也不免俗，奉上灣區5個縣第二季度的房屋成交買價，要價，市場天數的總結走勢。
灣區外來人口劇增，房屋供應短缺，有房沒房的人，都應映居住需要，和投資的原因，趁著利率還未大幅調升，積極加入買房行列。
灣區的房產市場競爭熱烈，不能全說是泡沫，回到基本面，它是一個經濟復甦，公司盈利捷報，股市攀升，居住求多於供的必然結果。
數據可以由大入小，了解到各個城市甚至區塊的房市走勢。但是單就依照這些數據圖型的比例，就能成功地搶到房子，機率保證低於1% :))
由各個縣市的圖型，投資者不難看到買氣正在往那個縣移動，也不難預測第三季房市的走向和趨勢的概率。市場超乎個人意料，不能就說是不正常，綜觀所有經濟環境因素，ㄧ切都是有跡可循的。
看圖說話千篇一律，看圖推敲未來ㄧ年趨勢才是高手，這就留給各位高手了!
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Family Living Trust (家庭信託）
Family Living Trust (家庭信託）
～在美國ㄧ個保護家人及幼子的產權歸屬選項
在買房，貸款後期，經紀人或escrow company,ㄧ定都會問您希望為房子定下什麼樣的產權歸屬（ Title Vestings)，而很多有小朋友的家庭最後都會選擇的，但還有很多人不清楚的選項就是 Family Living Trust.
Family Trust 的好處就是當家長有人不幸離開人世後，房子產權的分配可以直接依照Trust （信託）和Will(遺囑）裡面事前的安排，分配給家人及小孩，而避開歷經幾週的遺囑法庭（ Probate Court). 進而更加保護繼承者的隱私，因為遺囑法庭在美國是必需公開的，任何人都可以查詢繼承者的資料，或在法院旁聽。
如果在沒有遺囑（Will)和家庭信託 ( Family Trust)的情況下，房子產權也將由法庭依比例分配給親屬，而這也許會是未來對您的小孩，保障最低的分配遺產方式。
申請Family Living Trust 並不會影響房子未來買賣或貸款，房地產經紀人無權替客戶辦理，還是需要找專業的律師處理喔😉！
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2017 經濟高峰論壇
一大早參加~
2017 經濟高峰論壇
全球經濟正在復甦. 加州矽谷：1，854平方英里，人口已達300萬人，150萬個工作機會，平均年工資$12萬2千，最近外國新移民人口多了14萬3千，失業率已跌至3.3%，投資人在創投公司的投資ㄧ直在直線增加，未來捷運將連結灣區各個重點城市，通往南加高速鐵路已開工建設。雖然現在已經邁入第8年的牛市，在這個執掌全球科技,和新經濟命脈的矽谷，未來仍是一片欣欣向榮的景象！
Attended 2017 Economic Summit in the early morning~
+ Global Economic is recovering and stronger,
+ Silicon Valley in California:
+ Land 1,854 sq miles
+ Population reaches 3 Millions,
+ 1.5 Millions Job opportunities, Average annual income $122K,
+ Recent new foreign immigrants increases by 143K,
+ Unemployment rate has dropped to as low as 3.3%
+ Venture Capital Investment continues to pile up,
+ Future Bart route is going to inter-connect all the major cities in the bay area,
+ Construction of High Speed Rail connecting to S. California has been launched,
Despite the fact we are now entering the 8th yr of bull market,
the outlook of the Silicon Valley still looks very positive and Strong!
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1031 Exchange
在美國累積財富，不僅要開源，節流省稅也是重要的一環。美國的稅率繁重，在房地產投資裏，一個常聽到的名詞，1031 Exchange. ㄧ種一賣一買投資房的同時，並獲得延遲繳交所得稅的方法。而所延遲繳交的稅，可以在房產當作遺產留給子女後代時，化整為零，免去繳稅。
在什麼情況之下，投資客會考慮賣手上的投資房來做1031exchange 呢？
1. 小屋換大屋，或多單位，來增加租金收入。
2. 分散投資地區，來減少房屋在經濟衰退時大幅貶值的風險。
3. 以高風險的房地產來換低風險易管理的物件，來穩定投資。
1031 Exchange 的內容亦廣及深，個案及詳細內容可以再交流討論，但是如果遇到深入的法律或稅務問題，還是建議請教專精的律師或會計師。這也是一個負責的地產經紀人應該給的提議。
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1984年至2016，房價的大趨勢
附上去年曾傳給ㄧ些好友及客戶的圖表，顯示舊金山灣區從1984年至2016，房價的大趨勢，這圖表提供的相當多有關地產，經濟，貸款利率的過去，現在，及未來的資訊和解讀喔！
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