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這一週總共做了三棟房的final walkthroughs。 今天在做第三個final walkthrough 前，客戶好友邀請到Ruby Hill Country Club 吃一位難求的Brunch。

Ruby Hill 位於Pleasanton 東部，是東灣Pleasanton 最富盛名，一個有24/7 門禁守衛的社區。社區起於1993年，以鄉村俱樂部生活風格來設計，有著Jack Nicklaus 設計18洞golf course, 網球場，全年開放戶外溫水泳池， 三溫暖等。

裡面住宅盡是Custom Built Homes, 每棟房都可以說是獨一無二。房子的居住面積有從2500sf上至15000sf, 每戶庭院的大小有從1/2英畝大至4英畝。有些住戶庭院裏還附帶著小型的葡萄園。據說Pleasanton City 裡, Ruby Hill擁有最美的風景，和最大尺寸的高端住宅. 而它的創始人的家族,也住在這世外桃源裡。

進入加州房地產專業16年，最大的收穫一直是客戶們的友誼。

現在美國面臨40年來未見的高通膨，也面臨第二季度的GDP 下滑。 為了防止經濟蕭條，通貨緊縮的發生，Fed 在今年開始大幅度地加息。許多買家，尤其有剛需的買家在今年第一季度湧入市場，搶在利率高漲到無法負擔之前，儘快買到房。今年房地產的第一季度，也是Ingrid 執業以來見過最慘烈的搶房季節。房價日日如堆積木般，許多經紀人也常在理性加價，和擔心客戶搶不到房中掙扎。 我也親眼見到客戶的貸款額度上限因為利率的激增，直直地少了十多萬；或見到買家的大量頭期款，幾天之內消失在股災中。

許多金融機構預期，這次若有經濟危機的情況，也是Modest，溫和的，不會如2008年的嚴重。目前利率上升，市場買家減少或駐足觀望。許多惜售的賣家因為擔心房價已過高點，也紛紛把房推上市賣。未來幾個月，也是一個買家們入市的好機會。

大夥若未來幾個月有買房需求，Ingrid 的建議是：

1.多存好手上現金，Cash is King 在經濟下行時最為不敗名言。

2. 儘量避免投資高風險的股市，買房的頭期能早點抽離股市，就早點準備。

3. 多看Open House, 進一步鎖定地區和慎選房源，有明顯硬傷的房源就儘量不要再考慮 了。

4. 尋找，配合的專業的地產經紀，及貸款銀行：時時了解市場變化，陪您選購有增值空間的好房，和即時地更新貸款額度上限。

5. 若已經明確要買房，可以跟詢問銀行，在未買到房時，先鎖利率，與免費延長已鎖定利率的選項。

願大伙平安！

灣區朋友如果有興趣 賣房，買房, 歡迎與 Ingrid- 黃 家 瑜 聯繫:

16年經驗 矽谷 專業地產經紀, 通曉 英, 中, 臺

Phone call or text: 408-206-3809

Line/ WeChat ID: i4082063809

Email: IngridH.Realty@gmail.com

那一天Cupertino新上市的獨立房，週一上市，週四收Offer. Ingrid 詢問 ” 上市兩三天就要收offer, 是因為屋主有特殊原因急著賣嗎?” 對方經紀回: ” Ingrid, 不是的, 我自從房子上市開始, 每15分鐘就有一批人來看房, 現在已經超過60組人看房. 詢問度非常高,賣家決定提早收offer. “…….. 最後房子加價超過$500,000成交。那天陪客戶上 Mission San Jose 看房, 看完房後客戶正考慮要不要下Offer, 三天之後房子 Pending, 再三天之後房子就 closed escrow. $2.8M 現金成交, 加價超過$300,000.

2020年 COVID 19疫情的房市與許多人的期待不同。 在三月到五月時的確是疲軟，五月之後房市又回到自己的腳步，繼續前進。因爲防疫的規則，看房時只能一組人在裡面，不像以往，Open House的時候同時看到幾十組人馬，疫情的房市給買家錯覺，房子乏人問津，但是只要一晃神，房子就賣了.疫情的初期, 市場上最熱的是獨立房為 $1M 左右的剛需房. 這段期間, 科技股漲幅極大，許多高科技人才手上握有股票增值的部分, 用來買房當Down Payment 也都足夠. 因此許多人希望趁這段期間, 為家裡買一間更大, 有庭院的房來居住. 所以高價位, 好學區成交量在2020年後期增長迅速。在Missin SJ, Almaden, Cupertino, West SJ Ingrid 帶客戶看過，優質的房，價位在$2M, 幾乎都是1週內賣出. Ingrid 並不會鼓勵盲目加價搶房。

加價的情況應視房況，環境，需求及本身條件來調整。房市熱絡並不表示所有的房都會很快賣出. 選房與加價, 或議價的權衡還是需謹慎!…以下最新十二月份灣區 東南灣幾個城市 獨立房中價位 頭幾名的排行，也許會超乎很多人的意料:

2020年12月 較 2019年同月份, 獨立房中價位的成長幅度:

1. Union City- 32.83%, Dec medium sold price:$1.135M

2. Milpitas- 26.46%, Dec medium sold price:$1.296M

3. Newark- 25%, Dec medium sold price:$1.025M

4. Las Gatos- 23.60%, Dec medium sold price:$2.2M

5. Fremont – 21.46%, Dec medium sold price:$1.285M

2020年 較 2019年, 獨立房中價位的成長幅度:

1. Union City- 12.29%, 2020 medium sold price:$1.005M

2. Sunnyvale- 10.33%, 2020 medium sold price:$1.732M

3. Newark- 10.25%, 2020 medium sold price:$1.006M

4. Milpitas- 9.48%, 2020 medium sold price:$1.188M

5. Fremont- 9%, 2020 medium sold price:$1.199M

東灣的房市看俏，主要是WFH 許多SF 的租客，轉移到東灣買房。以上不包含townhome or condo, 而Ingrid 估計，也應是許多同行的想法，Townhome and condo 2021年也會從低點恢復。在灣區執業15年，灣區的城市其實是因時空背景不同而輪流得漲。 不管是不是熱門城市，最重要的還是有沒有符合到您和家人的 需求。

目前政府大量的 QE，2021繼續延續低利率政策，加州著名經濟學家 Christopher Thornberg 在12/26/2020 一段訪談中預測，房價將在2023年提升到另一個高度，之後就會持平上下浮動。2020年面對未知病毒全球的恐慌，最糟的情況已經過。2021 年的房市也會因疫情的緩解，許多行業逐漸的復工，加上美國政府和聯儲局，勢如破竹大力度地救市，繼續往成長的道路前進。祝大家平安，新年快樂!

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這幾週趕著關十多個貸款，讓客戶們好過節日。在美國貸款，貸款人總是處於被動狀態，銀行說要什麼文件，就得給，不然銀行大爺不批貸款，不借你錢。

在聖誕節前關的貸款之一⋯⋯Ingrid 的processor 跟銀行僵持不下好幾天：因為某些原因，銀行堅持要Ingrid 十年的老美客戶, 出示他過世已久太太的死亡證明書，說明任何其他文件都不能替代。剛好忙完其他的急件，Ingrid 寫了封郵件給銀行「 …..Mr.A 是我十年的老客戶，過去我幫他做幾次貸款的經驗裡，從來沒有任何銀行要求看他過世太太的死亡證明書。自從十幾年前Mr.A的太太過世後，Mr .A 沒有再婚, 一直是獨自一人。再過幾天就是聖誕節，也是所有人與家人團聚的日子。今天，我的客戶申請重新貸款只是為了要減輕一點生活的負擔，為了這個理由，你們要我的客戶在這個時刻，在家裡尋找他太太的死亡證明書⋯⋯我雖然只是貸款經紀，但是，我無法，也不會向我客戶開口提出這個要求。今天，我寧願不完成這個貸款，我也不願意破壞我客戶今年的聖誕節。我可以給你們我客戶電話號碼，你們可以直接跟我客戶聯絡要死亡證明書；或是請你們告訴我，有沒有其他替代方案。」

剛送出郵件，這老美客戶碰巧來電，不開心得說「Ingrid 我們的貸款現在進行得如何，銀行不會有什麼愚蠢的錯誤 吧？」Ingrid 回 「沒什麼事，銀行剛有個不適當的condition, 我正要對方撤回。」

一個小時後，銀行回覆「Ingrid 我們可以要輔助材料，不需要死亡證明書⋯⋯」

President-elect Joe Biden 選擇任命Janet Yellen 當財政部部長，Janet Yellen 屬於鴿派，將會支持更多刺激經濟政策，看來未來低利率會好過年頭。 今年貸款利率驟降，接觸的客戶不下百人。期間，從loan agents, processors,貸款銀行到Escrow companies 面對排山倒海的貸款量，無一不是挑燈夜戰, 盡全力想把每日的貸款做好。

幾週前，某S新銀行無預警要提升客戶已鎖定的利率，Ingrid 和夥伴從ㄧ開始夜不成眠，到奮力爭取和車輪式地談判，最後也成功地把原來銀行要加上去的利率壓下來，現在貸款也一個個在關當中。今年每一個關的貸款都是帶著眾人的努力，和我們的祝福。

在貸款的世界裏，永遠都有新的學習和挑戰。印象最深的課程，就是四年前去參加貸款NMLS 每年規定8小時的課程。早上8點開始上課，進教室門時，前排已經座滿許多白髮蒼蒼的老美前輩。再來每個人都一一自我介紹，有些入行30，40年，有些是貸款公司或銀行的老板，履歷豐富地讓我這個後輩汗顏。正要開始上課前，有位華人經紀匆匆進來。輪到這位經紀自我介紹 “大家好, 我叫…..是資深貸款經紀，入行5年⋯⋯” . 課堂講師打趣地說 ” 今天全教室自我介紹裡，你是唯一自稱是「資深」經紀.”課堂上著上著，講師會隨機抽問，抽問到了那位華人同學。” 資深貸款經紀，請問什麼是CD? ”. 同學頓了一下，回 ” CD 就是銀行裡定期存款的名稱.” 頓時，全教室鴉雀無聲⋯⋯從那次，我看到了老美世界的謙虛。

疫苗的好消息陸續出來，不管是真的防疫，或只是讓每個成為無症狀的感染者，無一是重大的突破，感恩在這背後無私付出的科學研究人員和測試志願者。

經濟的恢復也呈現K 型，富者越富，貧者越陷入窘境。政府大量印鈔來抑制通貨緊縮的產生，通貨膨脹將可能是無可避免的趨勢。轉移股市現金至房地產也成了房市上漲的主因。最近帶客戶從東灣，南灣，半島搶了一圈房，不論是60萬Cap Rate 極高的投資房到200多萬自住房，不乏現金買家競標。多個城市的價格已經飆過2018年高峰。Ingrid 下次將會奉上新的房市報告, 從Pandemic 至今Ingrid 一直堅信明年灣區不會有法拍屋潮，房市又將繼續上探。#法拍屋, #現金買家. #股市現金, #通貨緊縮, #通貨膨脹, #無症狀感染者, #資深貸款經紀, #貸款公司, #刺激經濟政策, #測試志願者

再過幾天就是美國選舉日，在選票裡 關於加州房地產的提案有3項： Propositions 15, 19 & 21. Proposition 15, 將加州 商業地產 地產稅的基礎值 調整至每年市場價格。這項提案不包括 住宅, 農業地產 及 太陽能產業。法案若通過，將於2023年生效。1978 年通過的Proposition 13，限制了每年 各類房地產地產稅增加的幅度在2%之內。因此保障了地產持有人或公司每年穩定的支出，可以持續得保有手上的物業，朝著永續發展的方向投資。

Proposition 15 則是針對 商業地產 打破了Proposition 13 法案. Proposition 15 若通過，政府稅收估計將增加$8 billions to $12.5 billions， 稅收所得將分配給各個郡縣，城市的學校和社區的發展。法案強調，將商業地產稅基礎價依每年市場價做正確調整，得以公平；而增加的稅收可以彌補部分財政赤字，免於未來住宅地產稅的基礎值也調整為市價的厄運。個人認為，加州高消費的投資環境已被評比為50州的第49名. 若這項法案通過，由大企業出走的可能性，小商業在COVID 19 重創後的重新出發，以及加州居民平日的消費成本增加，負面的影響顯著. 若增加稅收的結果是ㄧ連串抑制商業的發展，在商業地產貶值，稅收不良的情況下，又有誰能保證下個法案不會動腦筋在住宅地產的地產稅呢？

Proposition 19, 加州55歲以上的屋主，重度殘障，嚴重天災，污染區受災戶ㄧ生有3次機會，可將原有住房的地產稅基礎值轉移到加州任何地方 新購得的住宅，而新住宅的買價 需等於或少於舊有住宅的價值。跟這提案綁在一起的是，子女在繼承父母加州的房地產後，除非是子女搬進自住，不然往後的地產稅基礎值將調整至市價。加州有許多長者 都是幾十年前買房，雖然居住的房產都已增值至美金$1-$3M，但是每年繳的地產稅基礎值仍然是非常地低。目前Proposition 60/90, 容許55歲以上長者 一生有一次機會 將原有房地產基礎值轉移至下一棟新買的房，地點只限制在加州10個郡縣：Alameda, Los Angeles, Orange, Riverside, San Bernardino, San Diego, San Mateo, Santa Clara, Tuolumne, and Ventura.而現今繼承者在繼承地產後，若持續持有，每年的地產稅仍是延續繼承前舊有的低稅。Proposition 19 提案若通過，將減低繼承者 繼續持有 繼承而來，且非用於自住宅房地產的意願；長者因為可以3次廣泛得沿用舊地產稅到加州各個地點，市場上釋出的房地產將會更多，助益於解決加州住宅危機，最大的贏家仍是政府：大幅增加了地產稅及買賣過戶稅的稅收。收益將用在加州山火的預防及地方政府。對於喜歡持有房地產, 和留資產給下一代的華人來說，這項提案的是與否，就真的是因人而異了。

Proposition 21, 加州的Rent Control 的權力由城市擴大至縣郡，將延伸至所有房齡15 年以上的住宅，擁有2棟 房產以下的屋主並不受影響。而新的租客也將受到房租前3年不得漲超過15% 的保護。目前的Rent Control 是限制 每年房租不得漲超過5%+通膨率。獨立房與 2/1/1995 年後建的房並不在Rent Control 的範圍。Proposition 21 若通過，預計市場上部分投資客會因 日益嚴苛Rent Control 的政策而忌諱, 駐足投資買房，原來擁有多出租房的業主也可能因此釋出更多的租房 在市場求售，房屋的供應在市場上增加，而其價格也因此穩定或降低；Rent Control 保障租客住房的權益，減少租客因租金高漲 必須常搬家，或成為無家可歸者的命運。經過初估，政府在因地產降價, 導致地產稅收的損失 將大於出租房求售 而增加買賣過戶稅 的稅收。在以上三提案裡，不難看出美國資本主義造成貧富懸殊的窘境，以及社會主義追求平等，劫富濟貧的掙扎。提案本身沒有對錯，到最終只有前因後果。與其年年提案增稅，Ingrid 更樂見政府更能著重行政效率，善用資源，花錢花在真正對國家有效力的納稅居民身上，更有智慧與策略得發展地方經濟及建設，而不是每年變個名目增加稅收，寅支卯糧。也希望大伙多多深入了解，踴躍投票, 保障自己及家人未來的權益!( 本版所有文章來自原創，圖片來自網路。版權屬於作者，歡迎不經同意，熱情轉發。未經許可，不得擅自轉載，否則將追究法律責任。）#Rent, #Proposition15, #Proposition19, #Proposition21, #Proposition60/90, #加州山火, #房地產繼承, #55歲以上長者, #美國選舉日119People Reached13EngagementsBoost Unavailable

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Covid 19 至今，早晚忙碌，Ingrid 特別感恩配合的 Escrow officers, processors, lender underwriters 為了不延遲每日進度，經常超時工作到深夜。直到上週，已經陸續聽到有同業或 processors 體力透支，或生病需要休息數天。兩週前，聽到同業討論，某Escrow Company, Lender, and processor 10幾個人加急趕時間，應貸款人要求，把貸款做到最後一步，但最後貸款人貸款不做了。Escrow officer 打電話找貸款人支付已經支出$180 的notary 費用，但對方完全不回應，掛了電話。

不久前，一位地產同業也是單親媽媽， 很認真地帶一組客戶看房，每次安排看房，都得先安排看房防疫事項，花錢請保姆看小孩。在外面COVID 和霧霾籠罩下，這位同業早晚工作，回覆客戶任何要求，並無怠慢。一天，帶了三個月的客戶突然不接電話，輾轉之下，才發現客戶因爲方便，已跟他們自己的經紀朋友買了房，人也搬進新家了。也曾有新客戶跟Ingrid 提起「我們不麻煩妳，我們先找Redfin agent 看房，寫offer時再找妳….」 我感謝新客戶對我的愛護，但是也提醒新客戶，只要是覺得彼此可以合作，您就成了我的客戶，帶看房也就是我的工作。如果你們沒有打算用 Redfin agents, 也就不好這樣做, 讓他們無償付出。

不管地產或貸款經紀，都是完成了交易才能有收入，如果沒交易，公司也不可能支付經紀任何薪水，或提供經紀任何保險。在美國生活消費並不低，一些服務看似免費，但是任何免費的背後，都是某些人辛苦地付出，只求得一份溫飽。希望矽谷這塊聚集世界財富 ，與高學歷的土地，能更懂得體會和尊重，生活裡其他人的努力和勞力的付出。

1978年加州經過投票通過兩個有關房屋地稅的法案 Prop 13 & Pro 8. Prop 13 是限制房屋地稅估值的價格，每年不能增長超過原估值的2%。在房屋市場年年上漲或通貨膨漲的情況時，確保了加州屋主仍有繳交房屋地稅的能力。

Proposition 8, Decline in Market Value 是屋主若發現自己房屋市價低於政府的估值時，有權可以向縣郡政府申請重新估值，進而達到未來一年降低房屋地稅的結果。申請的原因多是整體房屋市場價跌，但不能單純是隔壁鄰居繳的地稅比較低的理由, 來申請重新估值。這對於在2018 年前後買房，而至今房價還沒有回升到當初買價的屋主，不失是個機會。

申請重新估值 Assessment Appeal 必須提供證據，證明您家附近房屋成交的價格低於您房屋的政府估價，這些房屋必須是當年的1/1 到 3/31 成交。而申請的日期多是收到帳單後60天之內，或每年的7/2 到12/31間，每一個郡縣都有不同的時限，可以進一步查詢。

在等待申請結果出來前，要記得準時持續得繳交房屋地稅，等待申請結果不能是遲交地稅的理由。

雖然加州房屋地稅上漲有Prop 13 保護, 但是如果房屋本身曾房價重新估值, 而房屋市場再度上漲, 政府是有權把房屋估值提升到當時的市價, 不受到2%的限制。

Calamity, Disaster Relief, 最近山火問題嚴重影響到許多加州居民, 如果您的房屋受到的損失$10,000美元以上, 非屋主自己造成的損害, 損害只能是房屋本身，不能包括花園的造景或個人財物. 您在房屋的損害修復前, 政府可以給予房屋稅的減低. 在災害發生的12個月之內必須申請.

Property Tax Bill Deferral, 縣郡等級的災害, 申請 Disaster Relief 同時, 屋主也可以申請地稅延遲繳交, 屋主申請的資格是您房屋有受損害到$10,000 美元以上, 或者是10% of Property Value. 如果房屋地稅是由 Impound Acct 繳交，屋主並不會擁有資格申請. 如果是出租房, 您的損害必須是房屋市價 20%以上 .

希望這以上訊息可以幫助到有需要的人!

今天買家致電諮詢 Santa Clara County 7 月的房地產市場，Ingrid 調出資料與大伙分享。

7 月的市場漲跌互見，大方向來看，獨立房 7 月的總成交量高出了去年2019 每個單月份的成交量，顯示市場的需求仍持續上揚。- Single Family, 相較去年2019 同月份的中價位：中價位上升的城市有: Stanford 48%, Sunnyvale 24%, Cupertino 21%, Los Altos Hills 21%, Saratoga 13%, Santa Clara 10%, Mountain View 9%, Milpitas 9%, San Jose 6%, Gilroy 5%, Los Gatos 5%, Los Altos 3%.中價位下降的城市有: San Martin 42%, Palo Alto 5%, Morgan Hill 4%, Campbell 3%.- Condo/ Townhouse,

相較去年2019 同月份的中價位：中價位上升的城市有: Los Altos 55%, Sunnyvale 26%, Mountain View 11%, Morgan Hill 11%, Campbell 9%, San Jose 3%, Milpitas 2%中價位下降的城市有: Palo Alto 13%, Cupertino 7%, Gilroy 5%, Santa Clara 4%, Saratoga 4%, Los Gatos 0%- Single Family, Month to Month

與上月中價位比較:中價位上升的城市有: Stanford 27%, Milpitas 23%, Cupertino 17%, Mountain View 11%, Los Altos Hills 9%, Santa Clara 7%, Los Gatos 2%, Saratoga 2%, Palo Alto 2%, Campbell 1%, San Jose 1%.中價位下降的城市有: Gilroy 10%, Morgan Hill 4%, Los Altos 1%, Sunnyvale 1%.- Santa Clara County 整體中價位，7月比6月 $1,381,000 少了$1000。

今年2，3月份時 Santa Clara Realtor Associate Board members在開會時 曾提起， COVID 19 疫情 及 Working from home 會影響未來買家購屋型態及地區的選擇。最近Ingrid 也遇到不少 許多是原本住在SF的買家 , 想移出密集的城市居住，到各週邊城市買房的情況，半島區和東灣市場熱絡。灣區其它縣市大部分的城市，均因疫情關係，上市的房屋量短少，總成交數件下降，但房價是上升的趨勢。宏觀市場仍是Seller’s market ，但買家尤其是有高比例Down payment 和 All cash buyers 相對地謹慎選擇。這期間仍是新手買家進場的好時刻。

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