Ingrid Huang – Page 3 – Ingrid Huang 黃家瑜

April 3, 2019September 14, 2019

您雇用的，是種態度

之前有客戶朋友問我，要怎樣才能找到好的經紀？知名度？成交量？評比？學歷？誰能退你佣金？

幾週前跟個手工細的裝修師傅聊上。談到最近市場上出現許多裝修工人，價格出奇地便宜。他常被雇用過這些工人的屋主們請託，希望他可以幫忙把這些工人做壞，爛尾的工程完善……這師傅也嘆息著，有些真正的好師傅因此就乾脆回國，或離開業界。

上個月幫客戶識破賣家經紀的謊言，成功地殺價，買個大房。房子上市好一陣子，卻乏人問津。Ingrid 調出資料，發現原來連賣方經紀，都不知道自己客戶disclosures出了錯誤，導致錯過了賣房黃金期。有趣的是，Ingrid 跟這位賣家經紀見面的第一天，她的第一句話是，我從事地產經紀38年⋯⋯

跟這位經紀的交手過程並不愉快。2週前，為了爭取客戶的權利，週六下午Ingrid 主動找對方的老美老板，在電話上爭執1個多小時。在大小聲的爭執內容裡， Ingrid了解到賣方經紀用上很多謊言, 來左右賣家。原因很簡單：這位賣家經紀正要出國去渡假，所以賣家若萬事不配合買家，她就可以好好地，全心全意度假。事後，對方的老板很有誠意地出面跟Ingrid 道歉; 但卻抹不掉，自己旗下經紀不專業的態度和記錄。

來美十幾年，明確地可以感受到資本主義的功利。而在追求功利的同時，真正求真求實：把事情做得好，做得正確，而不只是把事情做完就交差了事的態度，已經漸漸被犧牲。

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13年經驗矽谷專業地產經紀, 通曉英, 中, 臺

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April 1, 2019May 1, 2019

新稅法的Home Equity Line 還能繼續抵稅嗎？

最近利率偏低，常被客戶問到Home Equity Line 的問題。新稅法雖然實施一年了，但它的效應在大伙報稅時才開始真正發酵。

新稅法裡，自用住宅的Home Equity Line 借出來如果是用在私人用途，如，買車，還學生貸款..等，是不能抵稅的。

若是用在自住房本身的加建，裝修，翻新，是能抵稅。但是抵稅的上限仍是主要房貸加Home Equity Line 總貸款額的$75萬。

自住房Home Equity Line 借出，買個Vacation home or 第二套自住房，能抵稅嗎？答案是不行。但自住房Home Equity Line 的錢拿來買投資房呢？在自住房這邊無法抵，但在投資房這部份是容許的，但也因個人報稅狀況而定。

更詳細資料，可以請教您的會計師喔。

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January 1, 2019May 1, 2019

2019

懷著感恩的心跟2018道別，感謝所有客戶及朋友們熱情的支持。2018聖誕節那天，Ingrid 收到了個很特別的禮物，客戶朋友在網上很用心地寫下對Ingrid 工作的評比。每一個房屋案子對Ingrid 來說，都是一件獨特的作品。當全力協助客戶，克服各種困難，最終達成或超越目標的同時， Ingrid 也在不同的客戶身上，得到了不同的人生啟發和良朋益友。

回首過去5年，灣區房市一直呈現上揚趨勢，任何經濟，或國際壞消息都擋不了房市如火如荼的漲勢。2019年伴隨著許多大環境的改變，房地產將會是顛簸起伏的一年。房子隨便放上市就會秒殺賣，買家一找你就會馬上成交，打順風球的美好時光，已經不會成為定律。

從來沒有個人的力量，可以扭轉大趨勢。但不管是房貸經紀，或地產經紀，我們的責任和任務就像是個舵手：憑著經驗和本事，帶著客戶乘風破浪，趨吉避凶，護航保駕，順利且漂亮得達到彼岸！

October 3, 2018May 3, 2019

老客戶家吃晚餐

昨晚, 老客戶找Ingrid 到家裡吃晚餐。

數年不見，多了2個小朋友. 不禁讓人想起，第ㄧ次見面，老客戶帶著懷孕的太太到公司，諮詢買房的事宜。

老客戶是美國退伍軍人，退伍軍人貸款很多限制，買房ㄧ向都不容易,尤其在灣區。當時現金買家滿天飛，貸款搶個價位好又狀況佳的房很艱難。我們過了數月的努力和掙扎，一天Ingrid 在報紙上找到了他們的 Dream House, 在議價時, Ingrid 除了殺了個幾萬塊，順便跟賣家拿了上千的credits.

交屋移交鑰匙給客戶的那一天，我們3人眼睛都含著淚光。那時老客戶說，”Ingrid 我們下次換房還會找你!” Ingrid 其實並沒有特別在意，因為這市場上像客戶一樣，英文是母語，優秀的房產經紀真的很多。

晚餐時，大家從政治聊到旅行，到生活和買房。地產, 這工作有時真的可以打破很多的差異; 因為人, 對找到可以安居樂業的家的渴望是永遠不變的。

其實，經紀人真正的工作, 不是隨叫隨到，即時帶看房，趕緊簽合約那麼簡單, 容易; 若要找到真正的好房，很多背後的辛苦和工作，是客戶看不到的。

和客戶臨別時，兩個小不點跑來擁抱，喊著 “Thank you Auntie Ingrid”, 我恍然發覺，自己的資歷, 已比這兩小孩的年齡都大了～

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September 8, 2018May 2, 2019

2018, 1-8月分灣區2個縣, 綜合類型住宅買賣市場報告

熱騰騰，Ingrid 在此奉上1-8月分灣區2個縣綜合類型住宅買賣市場報告！（各個城市詳盡的資料，請跟Ingrid 索取😉）

6月份後市場轉為冷淡，轉變從房屋庫存量增加，加價率和百分比例減低，再來為房屋在市場時間拉長，到過百萬獨立房開始降價出售，市場的確可以用瞬息萬變來形容。同業紛紛討論，買家究竟到底去哪了？

Ingrid 2017年年底提過今年聯儲局政策的幾次的加息，H1BVisa 核發的緊縮，及配偶的工作權將受到減免，川普稅改內容都將在2018年發酵，首先衝擊的就是高價位近$2M or over 的房。更者，中國匯款到美國的困難度加劇，及人民幣貶值都直接影響外國人目前在灣區置產的能力和意願。

9月是度假潮結束的月份，紛紛有買家回籠。在好學區或百萬以下，Multiple offers 仍是可見。9，10月是賣家賣房的2次機會。而現在因需要而買房的買家，可以趁2019年年初的下個小漲潮前好好選房，千萬不要因爲搶房，著急，進入了買房的誤區，在主要幹道，鐵道旁，或高速旁，挑個以後難脫手的新屋。

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July 2, 2018January 8, 2020

市場亂象：

親愛的買家！！你們準備好寫Non Contingent Offers （無反悔期的出價書）了嗎？？

前幾日，老客戶突然來電，要Ingrid 北上看一棟房。這洋房2007年建，座落在新社區裡，坐南北向，四平八穩，室內明亮，4房3衛，兩大廳，2層樓花園洋房，進門時還可以聞到全新房子的氣味。來看的人潮可以用車水馬龍來形容。

賣家經紀人好和善，吿訴我們賣家在辦離婚，希望趕快賣，有興趣的人很多，雖然才上市2天，後天就要收offers. 買家最好要出Highest and Best, non contingent offer。

出Non contingent offer 現在已然是要買到大部份灣區房的要件之一. 寫offer 前看好Disclosures 這ㄧ點是絕對必要。

Ingrid 跟賣家經紀要disclosures 要了整整2天：對方給的disclosures 像擠牙膏，一點一點擠，要什麼才給什麼⋯⋯直到昨晚深夜，Ingrid 要到了最後，也是最關鍵的一份Disclosure, 賣家經紀在寄這份disclosures 時也附上一句話： Ingrid 我們明日的offer review 提早了5個小時喔，明天….點（天！就是12小時後）

Ingrid 照這份Disclosures 進一步查了一下~這棟這麼多買家趨之若鶩的美房，隔著涓涓溪流和綠色樹叢，後面是個大型垃圾資源回收場。距離房子少於500公尺。房子另一個方向也有嚴重地下污染源⋯⋯這些，賣家在Disclosures 裡完全沒寫出來提到。

Ingrid 深夜致電老客戶，謝天謝地，老客戶決定不買了。

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June 2, 2018May 2, 2019

2018 舊金山灣區經濟高峰會

2018 舊金山灣區經濟高峰會又到了，Ingrid 奉上會議提供的北加灣區經濟總結：
A big picture of 2018 SF Bay Area economic has been summarized by SJ Economic Summit:

正面，2018繼續是美好的一年
– 2018 GDP 上看3%
– 加州州政府收入增加
– 勞工市場仍緊縮
– 勞工收入提高，減少資方利潤
– 出口經濟持續增長
– 通貨膨張仍在控制中
– 國債仍屬安全範圍

負面，問題延續
– 利率持續加息，短，中，長期不看好
– 市場膨脹
– 個人存款減少
– 聯邦赤字增加
– 政治不定因素佔太多新聞頭條
– 房屋供給短缺將阻止地方發展
– 重要政治議題仍未被重視

Positives: It will be a good year
—GDP Growth Outlook for 2018: 3% —State revenues will look positive —Labor markets to remain tight —Rising wages to put pressure on profits —Exports, business investment continue to pick up —Inflation to remain constrained —Interest Rates Still Low —Debt Levels still safe.

Negatives: Problems Growing —Fed will continue to tighten, yield curve flattening —Markets looking frothy —Consumer savings: entering dangerous waters —Federal deficit will widen sharply —Political uncertainty to dominate headlines —California housing shortages will constrain growth locally —Critical Policy Issues Remain Undiscussed