再過幾天就是美國選舉日，在選票裡 關於加州房地產的提案有3項： Propositions 15, 19 & 21. Proposition 15, 將加州 商業地產 地產稅的基礎值 調整至每年市場價格。這項提案不包括 住宅, 農業地產 及 太陽能產業。法案若通過，將於2023年生效。1978 年通過的Proposition 13，限制了每年 各類房地產地產稅增加的幅度在2%之內。因此保障了地產持有人或公司每年穩定的支出，可以持續得保有手上的物業，朝著永續發展的方向投資。
Proposition 15 則是針對 商業地產 打破了Proposition 13 法案. Proposition 15 若通過，政府稅收估計將增加$8 billions to $12.5 billions， 稅收所得將分配給各個郡縣，城市的學校和社區的發展。法案強調，將商業地產稅基礎價依每年市場價做正確調整，得以公平；而增加的稅收可以彌補部分財政赤字，免於未來住宅地產稅的基礎值也調整為市價的厄運。個人認為，加州高消費的投資環境已被評比為50州的第49名. 若這項法案通過，由大企業出走的可能性，小商業在COVID 19 重創後的重新出發，以及加州居民平日的消費成本增加，負面的影響顯著. 若增加稅收的結果是ㄧ連串抑制商業的發展，在商業地產貶值，稅收不良的情況下，又有誰能保證下個法案不會動腦筋在住宅地產的地產稅呢？
Proposition 19, 加州55歲以上的屋主，重度殘障，嚴重天災，污染區受災戶ㄧ生有3次機會，可將原有住房的地產稅基礎值轉移到加州任何地方 新購得的住宅，而新住宅的買價 需等於或少於舊有住宅的價值。跟這提案綁在一起的是，子女在繼承父母加州的房地產後，除非是子女搬進自住，不然往後的地產稅基礎值將調整至市價。加州有許多長者 都是幾十年前買房，雖然居住的房產都已增值至美金$1-$3M，但是每年繳的地產稅基礎值仍然是非常地低。目前Proposition 60/90, 容許55歲以上長者 一生有一次機會 將原有房地產基礎值轉移至下一棟新買的房，地點只限制在加州10個郡縣：Alameda, Los Angeles, Orange, Riverside, San Bernardino, San Diego, San Mateo, Santa Clara, Tuolumne, and Ventura.而現今繼承者在繼承地產後，若持續持有，每年的地產稅仍是延續繼承前舊有的低稅。Proposition 19 提案若通過，將減低繼承者 繼續持有 繼承而來，且非用於自住宅房地產的意願；長者因為可以3次廣泛得沿用舊地產稅到加州各個地點，市場上釋出的房地產將會更多，助益於解決加州住宅危機，最大的贏家仍是政府：大幅增加了地產稅及買賣過戶稅的稅收。收益將用在加州山火的預防及地方政府。對於喜歡持有房地產, 和留資產給下一代的華人來說，這項提案的是與否，就真的是因人而異了。
Proposition 21, 加州的Rent Control 的權力由城市擴大至縣郡，將延伸至所有房齡15 年以上的住宅，擁有2棟 房產以下的屋主並不受影響。而新的租客也將受到房租前3年不得漲超過15% 的保護。目前的Rent Control 是限制 每年房租不得漲超過5%+通膨率。獨立房與 2/1/1995 年後建的房並不在Rent Control 的範圍。Proposition 21 若通過，預計市場上部分投資客會因 日益嚴苛Rent Control 的政策而忌諱, 駐足投資買房，原來擁有多出租房的業主也可能因此釋出更多的租房 在市場求售，房屋的供應在市場上增加，而其價格也因此穩定或降低；Rent Control 保障租客住房的權益，減少租客因租金高漲 必須常搬家，或成為無家可歸者的命運。經過初估，政府在因地產降價, 導致地產稅收的損失 將大於出租房求售 而增加買賣過戶稅 的稅收。在以上三提案裡，不難看出美國資本主義造成貧富懸殊的窘境，以及社會主義追求平等，劫富濟貧的掙扎。提案本身沒有對錯，到最終只有前因後果。與其年年提案增稅，Ingrid 更樂見政府更能著重行政效率，善用資源，花錢花在真正對國家有效力的納稅居民身上，更有智慧與策略得發展地方經濟及建設，而不是每年變個名目增加稅收，寅支卯糧。也希望大伙多多深入了解，踴躍投票, 保障自己及家人未來的權益!( 本版所有文章來自原創，圖片來自網路。版權屬於作者，歡迎不經同意，熱情轉發。未經許可，不得擅自轉載，否則將追究法律責任。）#Rent, #Proposition15, #Proposition19, #Proposition21, #Proposition60/90, #加州山火, #房地產繼承, #55歲以上長者, #美國選舉日119People Reached13EngagementsBoost Unavailable
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