Month: August 2020

Covid 19 至今，早晚忙碌，Ingrid 特別感恩配合的 Escrow officers, processors, lender underwriters 為了不延遲每日進度，經常超時工作到深夜。直到上週，已經陸續聽到有同業或 processors 體力透支，或生病需要休息數天。兩週前，聽到同業討論，某Escrow Company, Lender, and processor 10幾個人加急趕時間，應貸款人要求，把貸款做到最後一步，但最後貸款人貸款不做了。Escrow officer 打電話找貸款人支付已經支出$180 的notary 費用，但對方完全不回應，掛了電話。

不久前，一位地產同業也是單親媽媽， 很認真地帶一組客戶看房，每次安排看房，都得先安排看房防疫事項，花錢請保姆看小孩。在外面COVID 和霧霾籠罩下，這位同業早晚工作，回覆客戶任何要求，並無怠慢。一天，帶了三個月的客戶突然不接電話，輾轉之下，才發現客戶因爲方便，已跟他們自己的經紀朋友買了房，人也搬進新家了。也曾有新客戶跟Ingrid 提起「我們不麻煩妳，我們先找Redfin agent 看房，寫offer時再找妳….」 我感謝新客戶對我的愛護，但是也提醒新客戶，只要是覺得彼此可以合作，您就成了我的客戶，帶看房也就是我的工作。如果你們沒有打算用 Redfin agents, 也就不好這樣做, 讓他們無償付出。

不管地產或貸款經紀，都是完成了交易才能有收入，如果沒交易，公司也不可能支付經紀任何薪水，或提供經紀任何保險。在美國生活消費並不低，一些服務看似免費，但是任何免費的背後，都是某些人辛苦地付出，只求得一份溫飽。希望矽谷這塊聚集世界財富 ，與高學歷的土地，能更懂得體會和尊重，生活裡其他人的努力和勞力的付出。

1978年加州經過投票通過兩個有關房屋地稅的法案 Prop 13 & Pro 8. Prop 13 是限制房屋地稅估值的價格，每年不能增長超過原估值的2%。在房屋市場年年上漲或通貨膨漲的情況時，確保了加州屋主仍有繳交房屋地稅的能力。

Proposition 8, Decline in Market Value 是屋主若發現自己房屋市價低於政府的估值時，有權可以向縣郡政府申請重新估值，進而達到未來一年降低房屋地稅的結果。申請的原因多是整體房屋市場價跌，但不能單純是隔壁鄰居繳的地稅比較低的理由, 來申請重新估值。這對於在2018 年前後買房，而至今房價還沒有回升到當初買價的屋主，不失是個機會。

申請重新估值 Assessment Appeal 必須提供證據，證明您家附近房屋成交的價格低於您房屋的政府估價，這些房屋必須是當年的1/1 到 3/31 成交。而申請的日期多是收到帳單後60天之內，或每年的7/2 到12/31間，每一個郡縣都有不同的時限，可以進一步查詢。

在等待申請結果出來前，要記得準時持續得繳交房屋地稅，等待申請結果不能是遲交地稅的理由。

雖然加州房屋地稅上漲有Prop 13 保護, 但是如果房屋本身曾房價重新估值, 而房屋市場再度上漲, 政府是有權把房屋估值提升到當時的市價, 不受到2%的限制。

Calamity, Disaster Relief, 最近山火問題嚴重影響到許多加州居民, 如果您的房屋受到的損失$10,000美元以上, 非屋主自己造成的損害, 損害只能是房屋本身，不能包括花園的造景或個人財物. 您在房屋的損害修復前, 政府可以給予房屋稅的減低. 在災害發生的12個月之內必須申請.

Property Tax Bill Deferral, 縣郡等級的災害, 申請 Disaster Relief 同時, 屋主也可以申請地稅延遲繳交, 屋主申請的資格是您房屋有受損害到$10,000 美元以上, 或者是10% of Property Value. 如果房屋地稅是由 Impound Acct 繳交，屋主並不會擁有資格申請. 如果是出租房, 您的損害必須是房屋市價 20%以上 .

希望這以上訊息可以幫助到有需要的人!

今天買家致電諮詢 Santa Clara County 7 月的房地產市場，Ingrid 調出資料與大伙分享。

7 月的市場漲跌互見，大方向來看，獨立房 7 月的總成交量高出了去年2019 每個單月份的成交量，顯示市場的需求仍持續上揚。- Single Family, 相較去年2019 同月份的中價位：中價位上升的城市有: Stanford 48%, Sunnyvale 24%, Cupertino 21%, Los Altos Hills 21%, Saratoga 13%, Santa Clara 10%, Mountain View 9%, Milpitas 9%, San Jose 6%, Gilroy 5%, Los Gatos 5%, Los Altos 3%.中價位下降的城市有: San Martin 42%, Palo Alto 5%, Morgan Hill 4%, Campbell 3%.- Condo/ Townhouse,

相較去年2019 同月份的中價位：中價位上升的城市有: Los Altos 55%, Sunnyvale 26%, Mountain View 11%, Morgan Hill 11%, Campbell 9%, San Jose 3%, Milpitas 2%中價位下降的城市有: Palo Alto 13%, Cupertino 7%, Gilroy 5%, Santa Clara 4%, Saratoga 4%, Los Gatos 0%- Single Family, Month to Month

與上月中價位比較:中價位上升的城市有: Stanford 27%, Milpitas 23%, Cupertino 17%, Mountain View 11%, Los Altos Hills 9%, Santa Clara 7%, Los Gatos 2%, Saratoga 2%, Palo Alto 2%, Campbell 1%, San Jose 1%.中價位下降的城市有: Gilroy 10%, Morgan Hill 4%, Los Altos 1%, Sunnyvale 1%.- Santa Clara County 整體中價位，7月比6月 $1,381,000 少了$1000。

今年2，3月份時 Santa Clara Realtor Associate Board members在開會時 曾提起， COVID 19 疫情 及 Working from home 會影響未來買家購屋型態及地區的選擇。最近Ingrid 也遇到不少 許多是原本住在SF的買家 , 想移出密集的城市居住，到各週邊城市買房的情況，半島區和東灣市場熱絡。灣區其它縣市大部分的城市，均因疫情關係，上市的房屋量短少，總成交數件下降，但房價是上升的趨勢。宏觀市場仍是Seller’s market ，但買家尤其是有高比例Down payment 和 All cash buyers 相對地謹慎選擇。這期間仍是新手買家進場的好時刻。

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Pending, Pending , Sold!恭喜Ingrid 三組 北大，清大校友買家們，順利地找到未來的家！其中一套房出價，總共有12個offers, 在與買家仔細商量出價的內容後，我們的offer 位居第二，兩千大元輸給了第一名的All Cash Buyer。另一套房出價，總共8個offers, 我們位居第三，Winning offer 出價已經超過房子本身價值兩萬大元，看來那位買家勢在必得，我們也就祝福他。再來我們分別在off market ， MLS 上每位客戶在3個offers 之內搶到狀況更好，價格也好的獨立房。

疫情期間的市場特殊地兩極化，Low $1M 的獨立房，只要價格對，地點好就極為搶手。相對若是Condo 居住環境較密集，高端價位或硬傷的獨立房 （ 接近鐵路，高速，高壓電塔），房價的支撐力極其弱，許多都避免不了長時間待在市場上，或面臨降價或被議價的命運，避免讓客戶買有硬傷的房，是Ingrid 一直以來的堅持。這項堅持也經得起時間考驗。這幾天貸款利率和傳統股上漲，看來未來幾天的股市還會再往上探。祝大伙平安！

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