貸款天坑
貸款和地產買賣，常是一體兩面：有時候挺慶幸，Ingrid 在貸款方面的經驗和知識能讓Ingrid過去在緊急時刻，幫助客戶克服貸款的障礙，順利地買賣房屋。
最近房屋重新貸款的量很大，與Ingrid 配合的Escrow Company, lenders, processors 常常是辛苦地挑燈夜戰。偶爾看到外面花俏地行銷手法，也是只能無力地搖搖頭。
ㄧ週前跟個新客戶報利率，同時並提醒客戶外面有些no cost refinance 的小陷阱。一週後，聰明的客戶回來了，帶了一份一家網上銀行的貸款估價 Loan Estimate, 而這份估價就是Ingrid 之前提過 有小天坑的No cost refinance.
根據法規Truth in Lending Act 1968, 貸款銀行在貸款人申請貸款的前期就要提供一份loan estimate, 讓貸款人了解所有貸款時會產生的費用。而Ingrid 收到的這份Estimate，很可惜地，並不是一份完整正規的估價單，但也透露了隱藏訊息背後的動機…
這份Loan Estimate 裡缺席的訊息有：
1. A. Origination Charge
這是銀行審核，批准貸款的費用。
這項費用在$990-$1900之間，視不同銀行而定。
2. B. Appraisal Fee, 房屋估價費用。
這項費用在$500-$800之間，視不同銀行而定。
3. C. Notary Fee, 公證人到府公證簽字的費用。
這1.2.3 加起來有$1200-$1800的花費。
重點來了 …..
4. J. Lender credit $1122。
一個Refinance 前後加起來手續費用至少$3000（ 包含以上1.2.3）Lender 給這麼少的credit 怎麼可能夠用呢？
對方銀行以最簡單的方法就是把1.2.3的費用隱藏起來，這樣貸款人只會看到圖中貸款費用加起來是$1122，而銀行也退了$1122，這不就完成傳說中的No Cost refinance 嗎？
（ Ingrid 突然看到眼前有隻把頭埋在沙裡的鴕鳥…）
天坑也來了⋯⋯
右下角， Loan Amount $432k, 這是新的貸款額。Total Payoffs and Payment $419,307. (大部分是要付清的現在貸款額及利息）。 這兩者之間為什麼有$2，693差額呢？
這$2，693 的差額付了 F. Prepaid Interest $861, 還有$1，831 的credit, 這錢貸款人最後會收到嗎？？
當然不是，這錢$1，831 就是用來支付上面提到隱藏起來的1.2.3，不過對方現在當然不能告訴你。簡單說就是用您自己多貸到的款，來付你貸款的費用。取巧地被叫No cost refinance.
各位夥伴，真正的No point no fee refinance 是費用由銀行或經紀來支出，並不是增加您的貸款額來支出哦，在追逐低利率的同時也要注意，別輕易地掉進了個坑。
