Palo Alto 綠色民居建築- “We do not inherit the Earth from our ancestors—we borrow it from our children.”

Palo Alto #綠色民居建築– Lowell House

曾有印地安老酋長說過,

“We do not inherit the Earth from our ancestors—we borrow it from our children.”
– Native American Chief Seattle.

Lowell House 座落於 #Old Palo Alto 社區。Old Palo Alto 同Palo Alto 另一個社區#Crescent Park一樣,不管是建築形式,或是居民經濟狀況 都是 富饒的社區。矽谷的一些菁英 如 Former Apple CEO Steve Jobs, Google cofounder Sergrey Brin, SF 49er quarterback Steve Young 也都在此安家。據說在Old Palo Alto 這社區,你找不到兩間一模一樣外觀的房子,每棟房都是獨一無二。

Lowell House 也不例外,以下是有關這房在環保 綠能方面的努力:

1. Recycle and Reclaim:

American National Association of Home Builder 評估: 建2000呎的房,所造成的建築垃圾 多達8000磅重 (4 噸). 而往往其中 85% 的垃圾都可以 再回收使用的. 減少建築垃圾是 #環保建築 的首要課題。

屋主把原來老屋不需要的窗戶,門,飾品,電器,建築材料捐出給慈善團體,或回收機構。

房子從建造開始,使用了 大量的 回收材料, 如: 水泥,木材Douglas Fir 做樑,重複使用水,甚至連運送材料的木箱,也送回廠商回收。

屋頂的紅瓦 回收自 Half Moon Bay 的一所學校,每一片瓦都是純手工,制作於1920’s年。

房子完成後,仍使用Grey Water System, 把日常洗澡,廚房 用水轉換成 庭院澆花用水, 讓水資源再度被使用。

2. Complete Insulation Systems

從倒 混泥土 鋪地基前,保暖隔離的措施(Insulation) 已經開始,很多建商在工程裡都會省略這步驟,來達到經濟效益。

房屋使用在工廠已經建造好的結構系統,運到工地直接拼裝,大量減少工地建築垃圾。

牆面,地面 等使用 SIPs system, Fortifiber Jumbotex, Thermo Fiber 等環保材料來防火,隔音,隔熱。

全屋使用 3層玻璃 強化屋內隔熱,隔音的效果。

3. 太陽能板,節能的水循環系統,及普遍始用天然環保內裝建材

政府稅務優惠後太陽能板的花費是$10k-$30k, 而未來20年替屋主省錢約$40k-$90k。

冷 熱水管 分布屋內的內牆,藉著 冷熱水的流通來調節 室內溫度。效能比 #地板輻射採暖系統 更佳。

天花板使用Mineral Fiber ( AKA Mineral Wood) 天然及回收材料的結合 來做到室內防火 及隔音的效果。ESC-Certified 的白橡木等 環保材料 多屬於少量或無 揮發性有機化合物 ( VOCs) 的產生,確保 室內空氣品質,成就一個無毒的家。

屋主 Stuart and Marcella 夫婦 熱愛自然 與人文,從環保的理念出發,追求簡潔設計, 找設計師規劃,經歷了10個月的工程,於2013年完竣了 這棟西班牙復興式的家,建築成本將近少於同區房屋的50%。贏得 #美國綠建築 Leed Platinum 的獎項,它的內涵和用心不亞於了它的外觀,更賦予時代更(耕) 新的意義!

願大家平安,健康!

Architect: Fergus Garber Young Architects
Project Location: #PaloAlto, CA, USA

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COVID- 19 疫情爆發, 人類的種種市場暗濤洶湧

3月開始, #COVID 19 的疫情在美國正式爆發,至今居家隔離已經3週,戶外的世界看似平靜,但是人類的種種市場卻暗濤洶湧。市面上很多以訛傳訛的訊息,在此Ingrid 做一些 市場訊息更新~

#房地產市場~

疫情爆發時,有些其他經紀的買家 和貸款人 來找Ingrid, 想要退出原有的合約 或正進行的貸款. Ingrid 建議他們平心靜氣看ㄧ下自己的 Deals, 再跟自己的經紀商量,趁人之危 不是Ingrid 的長項。

有其他經紀的買家問,傳說有種神奇的Addendum 能讓買家退出 Non Contingent contract 並拿回訂金???

其實, 這是針對COVID 19 最近2週才出的Addendum, 它的要件是: 一 . 買家真正有受疫情影響,客觀因素讓買家無法完成交易;二. 必需賣家,買家「雙方」同意才能生效。這是在遞Offer 時附上的Addendum, 裡面的選項還有 延遲交屋, 不是只有cancel contract, 它的作用跟一般Contingency 是一樣的。您的經紀在遞offer 時, 沒告知您並不是他不知道,是因為當初還沒有這份Addendum產生。

這Addendum 也不是給 Buyer remorse 來用,上面也說明 要 in good faith。 錯用 Addendum 來掩飾Buyer Remorse ,Seller 是能讓買家吃上官司。而若真正有官司,buyer financial 上的風險是: 3%訂金 + 雙方的律師費用+ 賣家的仲介費用。買家經紀也未必有責任喔。好的經紀是不會為了 逞強 讓您這種冒險!

目前的房市狀況如何???

由於疫情,市面上的 #新房源銳減#高端房價 有降的趨勢,好學區 跟入門款房價仍是 multiple offers 寵兒:#南灣好學區獨立房 如Cupertino, Sunnyvale 94087, 依然一週內秒殺。未來一兩週, 有可能有新的Shelter In Place Order :只有特定原因要賣房的房子才能上市。如此一來Supply 減少,短期的疫情就未必對房價有更大的衝擊。對未來房市的推論,Ingrid 也有長篇大論……今天, 我們活在當下就好!

#重貸市場~

3/15 FED announced #零利率政策,傍晚短短兩小時,Ingrid 接到30幾通電話和短訊,問房貸利率是不是降更低了???

答案是:沒有。低利率政策是給銀行的優惠,而不是銀行給貸款人。那為什麼貸款銀行不降利率呢?3/6 那天是利率的最低點,(感恩3/6 那週Ingrid 提醒了自己的買家 跟 老客戶 趕緊鎖利率)史無前例成千上萬的 Refinances, 加上目前 2ndary market investors 的信心不足 和拒買特定的 #貸款項目,銀行的錢少了,利率就不會好。3/6 那天是谷底了,下次利率降時,貸款人要有心理準備,有好利率就鎖了,不要為了等待 谷底微小的機會,而錯失了好利率!

#出租市場~

4/7 晚上,San Jose City 提案給 收入受創 renters 在疫情期間免繳(也不用補繳)房租的提案, 被City Attorney 以 違反憲法 駁回。這個提案若一通過,其他城市也勢必會跟進,這對 #灣區房地產市場, 絕對有 無法挽回的 骨牌效應。

網上很多專業都在提,若租客真正因爲 COVID 19 收入受創,可與屋主商量延繳房租;而屋主也不得因此在 5/31 前 #驅趕房客,所以6/1 就可以開始驅趕嗎???

答案是,未必。 5/31 不得驅趕收入受創 房客 是加州立的新法: 而更重要的聯邦新法 (Ingrid 至今並未看到 有被提到) : 120 days moratorian on eviction, 若屋主的貸款是 Federal Backed Mortgage, 屋主在這段期間是不能 file eviction. 這更是延長了屋主擔心受怕的時間。各個City 都有不同的 moratorian period, 大家可以進 一步了解。

不管屋主 或租客,希望大家都要將心比心,共體時艱,和平 且善意地 解決疫情困境 才是王道。前天,California Association of Realtors 剛出了新的針對屋主 和租客之間 #RepaymentAgreement, 歡迎有需要的人可以跟Ingrid 索取,Ingrid 僅提供表格,不協助表格填寫喔!

願大家平安,健康,
也向 #前線抗疫人員 及家人致上 無限的敬意和祝福!!!

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